In Abhängigkeit von den vertraglichen Verpflichtungen differenziert man zwischen Operate und Finance Leasing. Operate-Leasing-Verträge sind normale Mietverträge im Sinne des BGB. Der Eigentumserwerb wird nicht beabsichtigt. Sie zeichnen sich durch eine deutlich kurzfristigere Nutzungsüberlassung als die wirtschaftliche Nutzungsdauer aus und sind von beiden Vertragspartnern kurzfristig oder jederzeit kündbar, ohne dass Strafzahlungen entstehen. So steht dem Leasinggeber kein Vollamortisationsanspruch seiner Anschaffungs-, Finanzierungs- und laufenden Kosten durch die vereinbarten Leasingraten zu. Er ist als Eigentümer maßgeblicher Träger der im Leasingverhältnis gebundenen Risiken. Kosten für Versicherung, Wartung und Reparaturen fallen ebenso ihm zu. Aufgrund dieser hohen Risikobelastung seitens des Leasinggebers werden Operate Leases nur bei leicht wieder vermietbaren Objekten angeboten. Für die Kunden ist der Operate Lease als Kurzzeitmiete eine attraktive Investitionsalternative.
Finance-Leasing-Verträge hingegen zeichnen sich dadurch aus, während der so genannten Grundmietzeit nicht gekündigt werden zu können. Die vereinbarte Grundmietzeit bemisst sich aus einer zumeist mittel- bis langfristigen Zeitspanne, die jedoch oft kleiner ist als die in den AfA-Tabellen angegebene betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Im Gegensatz zum Operate Leasing trägt beim Finance Leasing der Leasing-Nehmer das wirtschaftliche Investitionsrisiko. Er ist zur Amortisation der vollständigen Anschaffungskosten sowie aller Vertrags- und Vertragsnebenkosten verpflichtet. Somit fungiert der Leasinggeber als Kreditgeber für die Investition des Leasingnehmers: das Finance Leasing erweist sich als Finanzierungsalternative für den Kunden.